Загрузка
x

Залоговые квартиры банков и Продажа залоговой квартиры.

Опубликовано 24 января 2015 

залоговые квартиры банков

Вы ищите информацию о залоговых квартирах, продажа или покупка?

01 Если Да! Это то, что вам нужно, исчерпывающее руководство перед Вами (теоретическая и практическая часть).

02 В связи с экономической ситуацией, в ближайшее время я ожидаю пополнение рынка недвижимости залоговыми квартирами. Поэтому в данном руководстве я привел частичку своего опыта работы с данным видом квартир.

03 О чем пойдет речь:

  • Схемы продажи / покупки залоговой квартиры.
  • Схемы расчета между покупателем, банком, продавцом.
  • Риски покупателя и продавца залоговой квартиры.
  • Сколько стоит залоговая квартира.

04 Во второй части, вы узнаете:

  • Кто продает залоговое имущество.
  • Какие вопросы задать, чтобы потом торговаться.
  • Действительно ли залоговые квартиры продаются ниже рынка.
  • Что делать, если риелтор мешает.

05 Любые вопросы, которые будут возникать у Вас в ходе прочтения данного руководства, Вы можете оставлять в конце статьи или писать мне в онлайн чат, я и наш юрист будем отвечать по мере поступления вопросов.

3 схемы продажи / покупки залоговой квартиры

01 На практике применяется три способа продажи залоговой квартиры, но большинство продавцов используют только одну схему продажи. Поговорим о них подробнее.

02 Первая схема. Продажа самим собственником или через риелтора на открытом рынке недвижимости. Это самая популярная схема продажи залоговых квартир в Москве. Квартира рекламируется, как и все остальные квартиры расположенные рядом, примерно по такой же стоимости и с похожим описанием. Только при прозвоне и уточнении информации у продавца, можно узнать подробности: «квартира находится в залоге у банка …». Ошибка продавцов в том, что имея возможности, они не выделяют свои плюсы на фоне остальных предложений. С такими продавцами квартиры зависают на рынке до тех пор, пока стоимость не станет уж слишком выгодной для покупателя.

03 Вторая схема. Смена заемщика. Продают залоговую квартиру продавцу, который прошел одобрение и берет ипотеку в этом же банке. Получается залогодержатель остался прежний, владельцы квартиры поменялись. При такой схеме можно получить дополнительные преференции по кредиту со стороны банка. Данная схема сделок используется реже, чем первая, но я встречаю в практике такие случаи несколько раз в год.

04 Третья схема. Продажа залоговой квартиры через открытый аукцион. Федеральный закон «Об ипотеке» ст. 57, ст. 58.

05 Сценарий такой: по решению суда залоговая квартира выставляется на открытые торги. Информация о предстоящих торгах публикуется в открытых источниках, в том числе в местных муниципальных СМИ не позже, чем за 10 дней и не ранее чем за 30 дней до аукциона. Каждый желающий, должен внести на расчетный счет организатора торгов «задаток». Торги состоятся, если будет не менее 2-х участников. Если заявок менее 2-х, то аукцион проведут через месяц, с понижением стартовой цены объекта на 15% (ст. 58 пункт 3). Но если и во второй раз торги не состоятся, то залогодержатель имеет право выкупить данный объект сам за вычетом -25% от назначенной стоимости на первых торгах.

06 На практике, до открытого аукциона квартиры доходят очень редко в Москве. Самые ликвидные квартиры выкупают аффилированные структуры руководства банка. Либо хорошие знакомые судебных приставов. 

Схемы расчета между покупателем, банком, продавцом.

01 Так как первая схема продажи является самой популярной в Москве, скорее всего и во всей России, то опишу самую адекватную для обеих сторон, схему проведения сделки по покупке или продажи залоговой квартиры.

02 Хочу сразу внести ясность. Описанный ниже порядок проведения сделки корректируется условиями конкретного банка в ту или иную сторону. Уточняйте точный порядок непосредственно у менеджера банка.

03 Начну с самого начала:

  • Собственник (или его риелтор) нашел покупателя (только еще не ясно кто, кого нашел). Покупатель вносит аванс или задаток собственнику.
  • Продавец передает копии документов покупателю для юридической проверки квартиры. Желательно к этому моменту иметь письменное разрешение банка на продажу залоговой квартиры. Имейте ввиду, что разрешение имеет срок действия. Например, ВТБ24 – срок действия 14 дней. А Сбербанк вообще не выдает письменных разрешений. Об этом надо уточнять у менеджера конкретного банка.
  • Согласуйте заранее с банком, по какой схеме производиться расчет с банком и собственником, это может быть через сейфовую ячейку, может через аккредитивный счет. Уточните расходы по сделке их, как правило, оплачивает покупатель. Чаще всего для расчетов используют сейф, только уточните у менеджера банка, будет ли на закладке денег и на выемки, для погашения кредита, присутствовать в депозитарии представитель банка! Это важный момент для покупателя.
  • Уточните у менеджера банка, как происходит снятие обременения (залога). Либо в один шаг, либо в два шага.
    Объясню подробнее. Закладка денег производится в две ячейки. Ячейка 1 - в ней хранится сумма необходимая для погашения кредита со всеми штрафами и пенями. Ячейка 2 - в ней хранится разница, между стоимостью квартиры и долгом перед банком.
    Документы подаются на регистрацию в Росреестр. Вместе с основным пакетом, банк дает письмо разрешающее снять залог с объекта и произвести регистрацию перехода права на нового собственника. Такая схема называется в один шаг.
    Есть другая схема, более распространённая. Документы подаются на регистрацию перехода права на нового собственника вместе с обременением (залог в силу закона). После получения документов из Ячейки-1 изымаются деньги, и гасится кредит. Банк через два дня, три дня (но, самый большой срок в Юникредитбанке) выдает документы разрешающие снять залог (заявление о прекращение обременения и закладная). Опять покупатель (на этот момент уже собственник) сдает документы в Росреестр, для снятия залога. После получения документов доступ к Ячейке -2 получает бывший собственник квартиры. Покупатель получает новое свидетельство и договор купли-продажи с отметкой о снятии залога.
  • После регистрации права, продавец должен передать покупателю расписку на сумму указанную в договоре купли-продажи квартиры. Передать квартиру по Акту приема-передачи квартиры. 
  • Рекомендую покупателю взять копию справки о погашении кредита. Обязательно указывайте в договоре купли-продажи срок физического и юридического освобождения квартиры.

В каждой схеме есть свои нюансы. Рекомендую обращаться за консультацией к нам (по эл. почте, телефону или через чат) или юристам вашего города.

Риски покупателя и продавца залоговой квартиры.

01 Риск покупки или продажи квартиры есть у обеих сторон при любых сделках, потому что одна из сторон может не исполнить условия договора и уж тем более устных договоренностей. Ниже перечислю только основные риски сторон.

  • Продавец просит у покупателя внести аванс равный размеру задолженности перед банком. Есть и другие схемы, но смысл один! Есть риск у покупателя, что погасив долг по кредиту, продавец не продаст квартиру покупателю. Размер аванс составляет обычно 30 000 – 50 000 руб. Используйте схему, которую я описал выше. 
  • Покупатель производит погашения кредита через аккредитивный счет банка, главное, чтобы в процессе регистрации документов не отобрали у банка лицензию. Конечно, это мало вероятно, но в России всякое бывает. Такие случаи касаются малоизвестных банков.
  • Очень часто мне пишут посетители сайта, что не могут дождаться передачи квартиры или выписки из квартиры семьи бывшего собственника. Мой совет: всегда указывайте в договоре купли-продажи квартиры срок передачи в календарных днях с момента регистрации перехода права. Требуйте выписки из квартиры всех зарегистрированных лиц до совершения сделки, если это невозможно указывайте срок юридического освобождения квартиры (обычно 14 календарных дней). 
  • Привлекайте на регистрацию всей сделки независимые компании (юр. лица), которые специализируются на регистрации сделок (можете уточнить у менеджера банка, либо у местных риелторов). Либо подавайте документы лично. Но пусть составят договор купли-продажи профессионалы юристы, которые занимаются регистрацией документов в Росреестре. Есть риск получить в Росреестре приостановку регистрации (на 1 мес.), если будет неполный комплект документов или допущена ошибка в документах. 
  • Если расчет производится через сейфовую ячейку, то срок аренды ячейки указывайте не меньше месяца. Есть риск, что аренда закончится еще до того, как продавец будет иметь на руках необходимый пакет документов, чтобы иметь допуск к сейфу.
  • Во время регистрации документов ключи от ячейки обычно хранится у покупателя, после регистрации, ключи обмениваются на расписку от продавца. Если вы отдадите ключи продавцу раньше положенного, есть риск, что он Вам не отдаст расписку о получение денежных средств, но деньги из ячейки получит. Аккредитивный счет решает эту проблему.

02 В каждой сделке есть свой риск, все зависит от условий сделки. Перед проведением сделки, рекомендую проконсультироваться у профессионалов.

Сколько стоит залоговая квартира.

01Моя практика поиска залоговых квартир, показывает, что стоимость залоговой квартиры в бюджете от 5,5 до 6,5 млн. руб. может отличаться от обычных квартир 100 – 150 тыс. руб. В бюджете 10 – 11 млн. руб. эта разница редко превышает 200-250 тыс. руб.

02Квартира практически не отличается от других квартир, в описание не пишут, что квартира находится в залоге банка. Обзванивая объявления о продаже залоговых квартир, агенты держат в тайне до последнего этот факт. Могут сказать, если зададите прямой вопрос: «Квартира находится в залоге банка?».

03Любой продавец хочет продать максимально дорого свою квартиру, успех зависит от профессионализма риелтора и наличия потенциального покупателя.

04Если залоговая квартира стоит в рекламе по цене как обычная квартира (не залоговая), то в 9 случаях из 10 подготовленный покупатель (профессиональный риелтор) сторгует 150 – 250 тыс. руб. О технике анализа и подготовки я расскажу в следующей статье.

05Конечно при продаже квартиры с открытых торгов, скидка вырастает минимум в 2 раза.

 Сколько стоит залоговая квартира?

  • От 100 000 до 250 000 руб. дешевле, чем не залоговая квартира, зависит от бюджета и ситуации продавцов.
  • При продаже с аукциона, скидка достигает 700 000 – 1 000 000 руб. 

Если у Вас есть вопросы, задавайте их на этой странице или пишите в онлайн чат, обязательно я или наш юрист ответит вам. Наш опыт работы с залоговыми квартирами поможет вам преодолеть многие препятствия.

Если у Вас есть аккаунт в социальных сетях, то поделиться, пожалуйста, данной статьей с вашими друзьями и знакомыми, мы Вам будем благодарны.

Автор: Владислав Поздняков 

"Понравилась статья? Расскажите друзьям - им полезно, нам приятно=)"
  • Произошла ужасная ошибка. Ужасная и длинная ошибка. Ошибка настолько страшная и ужасная, что не влезла в одну строку.
  • Скромная ошибка в одну стоку.
Ваш комментарий:
Комментарии:
anonym
Михаил
21 апреля 2015 

Добрый день! Столкнулся с продажей квартир на аукционе: http://www.nistp.ru/trade/view/purchase/general.html?id=101021483 Основной момент, который беспокоит состоит в том, что я внесу задаток в размере 20% и больше этих денег не увижу, уточните пож-та есть ли такай практика?

Владислав Поздняков

Здравствуйте Михаил! Аванс при торгах всегда существует. Обычно суммы в размере от 100 000 до 1 млн.руб., зависит от стоимости лота. Если торги не выиграли, вам возвращают предоплату. Всегда читайте условия проведения аукциона.

anonym
светлана
18 сентября 2015 

здравствуйте! скажите есле мой дом по бумагам оценочной стоимости стоит 2700.000т.р за какую сумму банк имеет право выставить её на аукцеоне?

anonym
Светлана
18 сентября 2015 

а я должна банку 2300.000т.р

Подписаться на новости

Ваше Имя:
Ваш E-mail:

Напишите мне, я в онлайне!