Сколько стоит вид из вашего окна

01Дом – это просто дом. Но только если он не находится рядом с парком, и из него не открывается вид на парк.  В данной статье вы сможете узнать, во сколько эксперты оценивают живописные виды из окон.

02Как продавцы определяют, насколько объект с видом на парк отличается от цены тех объектов, которые стоят у дороги?

03Несомненно, цена квартиры, из которой открывается чудесный вид, должна быть выше. Однако не существует такого правила, которое бы позволяло рассчитать точную стоимость.

04Если вы установите слишком высокую цену, то объект будет простаивать даже на очень оживлённом рынке. Если вы установите слишком низкую цену, то считайте, что подарили несколько тысяч долларов, а возможно и больше, новому хозяину.

05Определять золотую середину (наименьшую стоимость, за которую продавец согласится продать и наибольшую стоимость, за которую покупатель согласиться купить данную недвижимость в определённый период времени) должны специалисты, рыночные аналитики, опытные риелторы. Их опыт позволяет им увидеть стороны недвижимости, которые привлекают взгляд покупателей. Но определение их стоимости – скорее искусство, чем наука.

06Открывается ли вид из нужных комнат?  Исчезнет ли он с переменой времени года? Сфокусирован ли он на горах вдалеке или на городских огнях в квартале от дома?

07Эксперты взвешивают все эти и другие факторы, а затем устанавливают денежный эквивалент потребности людей в уединенности и выставления на показ своего статуса.

08Поучительная история

09Брокер Базз Федорка из Теллюрайда, штат Колорадо, рассказал поучительную историю, которая демонстрирует, какие проблемы могут возникнуть на рынке недвижимости, если у объекта есть всё, кроме живописного вида из окна.

10Опытный застройщик приобрёл несколько домиков в лыжном курорте Теллюрайд, слоган которого гласит: живописнейшие места, на которых вам только приходилось кататься на лыжах. Покупка состоялась несколько лет назад по цене, которая казалась ему достаточно низкой. Каждый из них стоил около 300.000$, в то время, как другие похожие домики вблизи лыжных спусков продавались по 1 миллиону долларов. Однако, из этих домов не было видно главной достопримечательности города – 13и футовых гор, говорит Федорка.

11Застройщик построил массивный дом из дерева и камня, с пятью спальнями, шестью ванными комнатами и двумя уборными. Прекрасные каменные колонны располагались по бокам входа, выполненного в стиле въездных ворот. «Он назначил за этот дом цену 8 миллионов долларов, столько же, сколько стоили и другие дома, из которых были видны горы», говорит Федорка. Хотя в это время в США был жилищный бум, эти дома продавались 3,5 года и финальная продажа произошла по цене на 3 миллиона долларов ниже, чем первоначально установленная.

12Вид – это важно

13Аналитик рынка недвижимости Эрнест В. Сиракуза Мл., имеет большой опыт оценки видов в Южной Калифорнии. Он работает на подразделение строителей и застройщиков, консультируя их, за какую цену они могут продать дома, и насколько больше будет стоить аналогичный дом с панорамным видом на горы или лес.

14Что же заставляет людей так трепетно относиться к виду? Престиж, с одной стороны, говорит Сиракуза, и тишина и наслаждение от вида из окна, с другой. Калифорния практически с ума сходит по живописным видам, говорит он. «Это из-за образа жизни местного населения».

15Кроме того, вы получаете уединённость, которая особенно высоко ценится в нашем сумасшедшем, тесном мире. «У вас никто не стоит за спиной», говорит он. «Дом на вершине холма отделяет вас от остальных людей, находящихся внизу».

16Появляется чувство свободы, открытости, достижения своих целей, в общем все ощущения, которые высоко ценятся людьми. У человека появляется ощущение, что он хозяин дома, а не того, что он зажат в банке с сардинами, где все дома расположены на одном уровне и все соседи смотрят на ваш двор.

17Наука и немного интуиции

18Когда более 35 лет назад Сиракуза открыл компанию Сиракуза Ко. В Саузенд Оакс, штат Калифорния, он решил установить для себя правило большого пальца. Он систематически анализировал проблему на протяжении нескольких лет, сравнивая цены на аналогичные объекта  (или систематически оценивал и рассчитывал разницу в цене), и вывел несколько правил оценки вида из окна.

19«Я поставил перед собой задачу выявить эти правила в реальном мире»,  поясняет он. «Я пытался сравнивать одинаковые архитектурные планы, размеры объектов, избавляться от внешних факторов, которые могли способствовать снижению цен на жильё. Я использовал для этого разные стратегии, и применял их в различных районах города».

20К примеру, он сравнивал цену на дом без вида из окна (314.000$) и цену аналогичного дома на холме, с которого открывался живописный вид (344.990$, разница в 9.5%). Он сравнивал цену на каждый проданный дом с ценами других аналогичных домов и вывел определённые ценовые надбавки для каждой категории жилья. Надбавки в цене за недвижимость с видом были невероятно схожи во всех категориях, говорит он.

21«По-настоящему важным является вид сзади с первого этажа, потому что именно в этом пространстве живут люди». Великолепный вид из входной двери, по мнению Сиракузы, оценивается не слишком высоко, потому что в этой области дома никто не живёт. «Если у вас прямо перед домом открывается великолепный вид, то это никак не повлияет на его стоимость. Ценовая надбавка будет равна нулю». Важным, по его словам, является то, что люди видят из кухни, спальни хозяев, и гостиной, поскольку они являются наиболее посещаемыми комнатами в доме.

22Аналогично, Сиракуза невысоко оценивает вид со второго этажа. «Если он чего-то и стоит, то эта сумма минимальна. Однако, если тот же самый вид будет открываться с первого этажа, то он будет стоить гораздо дороже».

23В многоэтажных зданиях надбавка на цену увеличивается с подъёмом лифта. «Престижнее жить на более высоком этаже, и к тому же оттуда открывается более живописный вид»,  уверяет Сиракуза.

24Результаты исследований Сиракузы, по его словам, со временем подтвердились, по крайней мере в новых районах города. Вот надбавки к цене, которые он выявил в домах, расположенных в новых районах Южной Калифорнии (для домов на обеих сторонах улицы и видов, расположенных под углом от 45 до 90 градусов):

25Надбавка составила 1%-2,5% для домов, с видом на открытое, ничем не преграждённое пространство, открывающимся с первого этажа. Например, дом, который обычно стоит 300.000$, при условии его расположения в таком месте, будет стоить 307.500$ (надбавка 2,5%).

26Надбавка составила 3%-5% на дома, расположенных на высоте крыш, со слегка преграждённым видом. «Это не совсем высококлассный вид», говорит Сиракуза.

27Надбавка в 6%-8% приходится на дома с не преграждённым видом, но которые расположены не очень высоко. Например, посередине подъёма на холм.

28Для домов на самой вершине холма с не преграждённым видом на город или открытое пространство надбавка составляет 9%-12%.

29Для домов с видом на воду надбавка к цене составляет 15%-20%. Великолепный, не преграждённый вид на озеро или океан может стоить застройщику на 25% больше, говорит Сиракуза. Дом на побережье океана стоит на 25%-30% больше.

30Например, дом, обычная стоимость которого 500.000$ может стоить 625.000$, если из его окон открывается замечательный вид на водоём. Подобно этому, дом, стоимостью в 1 миллион долларов может стоить 1.250.000$ и более, если из него открывается вид на озеро.

31Гораздо сложнее определить надбавку на цену дома для более старых домов, которые перепродают предыдущие владельцы. Для этого аналитики сравнивают цены на аналогичные дома, которые продают на том же рынке и в тот же период времени. Таким образом они исключают любые различия, кроме вида из окон. Сделать это достаточно сложно. Дома, которые ничем не отличаются на первый взгляд, могут на самом деле быть весьма разными. Различия могут состоять в качестве использованных строительных материалов, проведенном ремонте и тем, насколько хорошо следили за состоянием дома. Это всё влияет на цену жилья.

32Среди тех, кто пытался выразить стоимость вида из окна в денежном эквиваленте, были преподаватель маркетинга и финансов Эрл Бенсон, из Университета Западного Вашингтона и его коллеги. В конце 80х и начале 90х они подняли тысячи юридических записей о продаже домов в Беллингхеме, штат Вашингтон. Затем они измерили, на каком расстоянии от водоёмов находились эти дома и выполнили подсчёты их стоимости. В результате они выяснили, что дом, стоимостью в 200.000$ без вида на водоём мог бы быть продан за 317.000$ если бы из его окон открывался незагороженный вид на океан, и за 453.280$ если бы он располагался на берегу озера.

33В среднем, по словам Бенсона, незагороженный полный вид на воду увеличивал стоимость дома на 60%. При этом, чем ближе дом был расположен к воде, тем выше была его цена. Дома с частично заслоненным видом стоили на 10%-20% дороже.

34Автор: By Marilyn Lewis of MSN Real Estate

35Источник:realestate.msn.com/whats-the-value-of-a-view