Покупка и продажа недвижимости: налоговый аспект

01Операции, связанные с покупкой и продажей недвижимости, сопровождаются оформлением большого количества документов, но, как утверждают специалисты, наибольшие трудности связаны именно с налоговой документацией. В этой статье я попробую объяснить все  нюансы, связанные с этим нелегким делом.

02Итак, согласно российской Конституции граждане нашей страны обязаны платить налоги в установленном размере и надлежащем порядке. И сделки с недвижимостью не являются исключением из правила, также являясь налогооблагаемыми. Однако характерно, что в сознании большинства граждан так и не уложилась схема, включающая в себя все возможные налоговые нюансы. Именно поэтому информация, приведенная ниже, наверняка окажется полезной как для покупателей, так и для продавцов недвижимости.

Какие налоги ожидают продавца квартиры?

01В первую очередь продавец недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц (согласно ст. 208, 209 и 224 Налогового кодекса РФ) в размере 13% за исключением случаев, если квартира находится в вашей собственности более трех лет (именно в такой формулировке, то есть, например, с момента приватизации и оформления в Федеральной регистрационной службе). Однако у этого правила есть и свои нюансы. Даже если квартира находится в собственности  менее трех лет, то, согласно статье 220 НК РФ, возможно применение налогового вычета в размере 1 000 000 рублей. То есть 13%-ный налог будет взиматься с суммы, полученной от реализации квартиры за вычетом миллиона рублей. Согласитесь, экономия 130 тысяч рублей существенна.

02Но, к сожалению, многие продавцы недостаточно осведомлены о необходимости уплаты подоходного налога и иногда уведомление из налоговой инспекции ставит их в сложную финансовую ситуацию. Рассмотрим это на конкретном примере. Итак, предположим, вы продаете квартиру, которая находилась в вашей собственности менее 3 лет, и стоимость которой составляет 10 000 000 рублей. В таком случае налог уплачивается с 9 млн. рублей, и составляет, в конечном счете, 1 170 000 рублей. Серьезная сумма денег, согласитесь. Она может стать камнем преткновения для желания продать квартиру, и некоторые собственники именно по этой причине выжидают три года, чтобы продать квартиру. Если же деньги требуются срочно,  то существуют схемы с занижением реальной стоимости продаваемой квартиры, в которых часть денег передается «в конверте». Однако такой вариант подходит только людям, не боящимся риска, потому что в этом случае никаких гарантий, кроме устной договоренности, не существует. Кроме того, такая схема, согласно статье 198 УК РФ, расценивается как уклонение от уплаты налогов и карается лишением свободы сроком на год, если сумма укрываемых доходов превысит 100 тысяч, и 3 года, если эта сумма превысит 500 тысяч рублей.

Как правильно оформить продажу недвижимости?

01Итак, как же правильно оформить доход от продажи недвижимости? Для этого необходимо посетить налоговую инспекцию, заполнить дополнительный лист налоговой декларации с суммой дохода и заявлением на вычет. Критически важно успеть сделать эти операции в сроки с 1-го января и до 30 апреля. Иначе будет запущен маховик начисления пени и налоговых штрафов, доходящих до 5% налогооблагаемой базы за первые три месяца просрочки и 30% за срок, превышающий три месяца (+10% за каждый последующий месяц просрочки). А это, согласитесь, очень большие суммы.

Налоги на покупателя квартиры

01В первую очередь стоит рассказать про налог, который связан непосредственно с наличием недвижимости: налог на имущество физических лиц. Так, на имущество, инвентаризационная стоимость которого превосходит половину миллиона рублей, установлена ставка налога в 0,5% от стоимости, уплачивать который необходимо ежегодно до 1-го ноября текущего года.

02Но гораздо больший интерес представляют налоговые вычеты для покупателя недвижимости. Так, с 2009 года размер единовременного налогового вычета для покупателей был увеличен с 1 млн. рублей (как это было у продавца) до 2 миллионов. Правда, получить такой вычет можно только один раз за всю жизнь. Но тем не менее, эта схема имеет одну очень важную отличительную черту, которая покажется очень выгодной для семейных пар. Итак, рассмотрим ситуацию с вычетом на примере.

03Пусть семейная пара собирается купить квартиру за те же 10 000 000 рублей и решает ее оформить в собственность в равных долях, как на мужа, так и на жену. В таком случае двухмиллионный вычет из суммы покупки получат оба супруга, что даст общую экономию в размере 520 тысяч (вычет по 260 тысяч для жены и мужа)! Согласитесь, приятно получить не только новую квартиру, но и полмиллиона от государства, которые можно потратить, например, на ее обстановку.

Как можно получить налоговый вычет?

01Для того же, чтобы получить этот налоговый вычет следует совершить несколько действий, похожих на аналогичные у продавца. Так, следует посетить районное управление федеральной налоговой службы и написать заявление на получение имущественного налогового вычета, к которому следует прикрепить договор купли-продажи; документы, подтверждающие факт оплаты жилой недвижимости; акт приема-передачи, свидетельство о собственности и, наконец, справку по форме 2НДФЛ от вашего работодателя за период отчетности. Затем, по закону, в течение трех месяцев налоговики будут проверять ваш запрос, после чего, в случае положительного ответа, следует придти в управление ФНС и написать заявление на возврат денег из средств бюджета, который будет произведен на банковский счет в течение нескольких месяцев.

02Однако существуют и условия, запрещающие применение налогового вычета. Они касаются в первую очередь ситуаций, когда покупка недвижимости была оплачена не из собственных накоплений, а из средств материнского капитала, за счет средств работодателей, выплат из федерального, местного бюджета или же бюджета субъекта федерации и т.п. Вторым же случаем является ситуация, указанная в статье 20 Налогового кодекса РФ, то есть покупка квартиры у близкого родственника или у иного взаимозависимого по отношению к покупателю лица. В таких случаях последует отказ в предоставлении налогового вычета.

03P.S. Российская налоговая система никогда не отличалась святой простотой, удобством и понятностью для рядовых граждан. И связанные с имуществом вопросы не являлись исключением, даже наоборот, наиболее ярко подтверждали это правило. Однако, кто осведомлен, тот вооружен, и готов к преодолению неожиданных виражей во взаимодействии с налоговыми органами.