Цены на нефть и на недвижимость: не самая очевидная связь

01Одной из ярких и достаточно интересных тем, являющейся популярной в профессиональном сообществе, можно назвать взаимосвязь стоимости барреля нефти и цены квадратного метра в Москве. Конечно, эта связь может показаться на первый взгляд надуманной и даже абсурдной, но ей в свое время были посвящены серьезные аналитические работы.

02Так, аналитики из «Бейкер Тилли русаудит» в 2009 году выдвинули эту гипотезу, заявив, что эти два ценовых индекса коррелируют в диапазоне 0,85-0,9 (очень высокая степень взаимозависимости). И, учитывая тенденции, свойственные рынку нефти 2009 года, сделали предположение, что московский рынок недвижимости просядет на 40-50% до уровня 2100-2400 долларов за квадратный метр.

03В деловой газете «Ведомости» также поднимался этот вопрос. Ее аналитики шли в другом направлении, исходя из посылки, что российские рынки чрезмерно зависимы от цен на нефть, и утверждали, что цена недвижимости будет изменяться в зависимости от цены на баррель в отношении два к одному. То есть ожидалось, что если нефть подешевеет в два раза с 100 до 50 долларов, то цена квадратного метра снижается в четыре раза с 5500 до 1375 долларов соответственно.

04Если же посмотреть на рублевые колебания цены недвижимости за это время,  то может показаться, что взаимосвязь и вовсе отсутствует, так после пика февраля 2009, когда нефть уже подешевела в три раза до уровня 44 доллара за баррель, квадратный метр просел лишь на 20% до 140 тысяч рублей за квадратный метр, и затем начал медленное восстановление.

05Падение в долларовом выражении составило треть, причем пик в 6090 долларов приходился на сентябрь 2008 года, с временным лагом в месяц от пиковой стоимости нефти, а дно в 4208 долларов было достигнуто в июле 2009 года, что вряд ли можно увязать со стоимостью на нефть. Так или иначе, за год с жаркого лета 2008 года нефть подешевела в два раза, зимой разница между пиком и дном становилась даже тройной, а недвижимость за это же время снизилась в цене лишь на 30%. Таким образом, связь между этими двумя величинами есть, но она не столь сильна.

06Ее можно описать косвенно через механизмы валютного рынка. При росте экономики, который вызван удорожанием экспорта, растут инвестиции в недвижимость. А при росте цен на нефть, являющейся главным экспортным товаром страны, дорожает национальная валюта, а благодаря притоку дополнительной денежной массы в страну растет и общий уровень цен. Наиболее сильно на этот рост цен реагируют самые развитые рынки (в Москве это, безусловно, рынок недвижимости), поэтому можно говорить о какой-то взаимосвязи, но опять же, цены реагируют все равно с опозданием в месяц-два, а колебания между этими двумя ценами не столь линейно связаны: все-таки рынок недвижимости характеризуется меньшей подверженностью ценовым колебаниям.

07То есть можно даже сказать, что стремление объяснить все процессы, происходящие в нашей стране, в том числе и связанные с рынком недвижимости, через стоимость барреля нефти стало трендом. Однако это не всегда правильно. Как я сказал, механизм связи здесь весьма опосредованный, что подтверждается разной динамикой цен на этих двух совершенно разных рынках. Можно предположить, что в будущем, учитывая сокращение разведанных запасов нефти, цены на черное золото серьезно возрастут, что в свою очередь отразится и на рынке недвижимости. Насколько? Этот вопрос останется открытым.