Судебная практика - регистрация по месту жительства

01Одним из самых актуальных правовых вопросов, связанных с покупкой квартиры, является проблема постоянной регистрации  (прописки). К сожалению, с ней связано достаточно много подводных камней, которые при отсутствии должного опыта могут превратить покупку жилья в самый настоящий юридический ад.

02Первым моментом, которым могут воспользоваться аферисты, является случай, если бывший собственник выписался из квартиры в никуда. В этом случае он может обратиться в суд с требованием вселения, так как ему негде жить, что чревато, по сути, пересмотром договора купли-продажи квартиры. Однако такой вариант практически не имеет шансов на успех, если бывший собственник вменяем (то есть не состоит на учете в психоневрологическом диспансере), и если он лично подписывал договор. В случае наличия у продавца семьи в действие вступает статья 31 Жилищного кодекса, закрепляющее право членов семьи собственника на пользование по умолчанию жилым помещения наравне с собственником. Однако ситуация сложнее, если в квартире также прописан несовершеннолетний ребенок, его выписать в никуда нельзя, так как это нарушает права ребенка. Был случай в моей практике, когда начальник паспортного стола разрешал выписать ребенка в некуда, сделка была межрегиональной т.е. прописаться должен был в другом городе после приобретения там квартиры, все закончилось благополучно.

03Следующая схема, которой может воспользоваться недобросовестный продавец, подразумевает под собой регистрацию в квартире «не собственников», то есть людей, не обладающих правами собственности на жилье, но имеющих  регистрацию (прописку). Случаются у моих коллег прецеденты, когда в уже проданной квартире было внезапно прописано более десяти человек. А так же случаи, когда с «не собственника» брали нотариально заверенное (Заявление) обязательство по снятию с регистрационного учета в течение обговоренного периода времени с момента регистрации договора купли-продажи квартиры, однако с юридической точки зрения это все же одностороннее обязательство, принудить к которому можно лишь в судебном порядке, а суд далеко не всегда принимает к рассмотрению (Заявление) обязательство о снятии с регистрационного учета, бывшего собственника, поэтому его наличие сложно назвать целесообразным и защиту Покупателя не обеспечивает.

04Существенно меняет ситуацию также и вопрос о том, приватизирована квартира или нет. Здесь важно то, каким был состав семьи на момент приватизации. Так, равные с собственником права, согласно части четвертой статьи 31 Жилищного кодекса РФ имеют именно родственники, являющиеся таковыми на момент оформления, собственно, прав собственности на жилье. То есть это означает, что, скажем, жена, на момент приватизации была зарегистрирована в квартире, но сделал отказ в пользу мужа, который приватизировал 100% на себя. "В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи" (внесены поправки в ЖК). Совет: если основание права собственности – приватизация, то поинтересуйтесь историей жизни собственника, посмотрите архивную выписку из домовой книги, возможно в настоящий момент кто-то находится под заключением, если вы не знаете, как проверить квартиру, можно обратиться ко мне за сопровождением сделки.

05В заключение могу сказать, что нельзя со 100%-ной вероятностью утверждать, что будет при неснятии с учета предыдущих собственников. Ключевыми пунктами, на которые стоит обратить внимание при покупке, является наличие прописанных несовершеннолетних детей, статус квартиры (приватизированная или нет), участники приватизации и т.д. Однако чтобы предотвратить эти неприятные ситуации следует добиваться снятия с регистрационного учета продавцов квартиры и их регистрацию по новому месту жительства до проведения сделки. Это, конечно, не гарантирует отсутствия судебных разбирательств после проведения сделки, но существенно снижает ваши риски. До момента сделки внимательно проверяйте историю регистрации лиц в приобретаемой квартире. Для проверки риелторы используют такие источники, как Выписка из домовой книги, Архивная выписка и Выписка из центральной адресной базы. По ним можно сверить паспортные данные, регистрацию и найти информацию о наличии детей.  Рекомендую заказать услугу сопровождение сделки.