Освобождение квартиры после продажи: особенности и сроки

01Покупка квартиры содержит множество нюансов, которые просто необходимо учитывать. Одним из них также является период времени, в течение которого продавец освобождает квартиру, а покупатель принимает  ее.

02Первое, что необходимо отметить, универсального срока не существует, хотя Гражданский Кодекс и регулирует вопрос передачи недвижимости. Так, в статье 556 говорится, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В случае же если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Также в законе говорится, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. В таком случае уже подается иск в суд с требованием обязать продавца  передать квартиру покупателю.

03То есть, по сути, Гражданский Кодекс отдает вопрос о сроках на откуп самим участникам сделки, которые прописывают его отдельным пунктом в договоре купли-продажи. В профессиональном сообществе принято, что по умолчанию эти сроки не превышают двадцать один рабочий день с момента государственной регистрации права собственности покупателя и уплаты им полной стоимости квартиры.

04Однако при этом покупателю не выгодно ждать такой долгий срок, так как, например, в случае покупки по ипотеке платежи начинаются с момента выдачи кредита, но реально квартира освобождается продавцом не сразу, возможно это заставляет тратить время и деньги на съем временного жилья. Что же делать со сроком освобождения квартиры после покупки / продажи? Покупателю в таком случае следует отдельно договариваться с продавцом  о сроке передачи собственности и настаивать на их сокращении. Для продавца, как показывает практика, самым компромиссным вариантом является срок от недели до двух календарных недель.

05Особняком выступают «альтернативные квартиры», то есть ситуация, когда продавец взамен продаваемой квартиры покупает себе новую. Подобные цепочки могут включать в себя сразу 5-10 квартир. В таком случае переговоры о сроках станут более сложными, так как серьезно увеличится количество их участников. Однако оно редко превышает месяц. В эти сроки, как правило, все участники сделки успевают переехать в новые квартиры.

06Таким образом, отсутствует законодательно установленный допустимый срок освобождения продавцом жилья, поэтому следует особое внимание уделять договору купли-продажи, в котором эти сроки и будут прописаны. Главное, не только настаивать на своей позиции по срокам в устных переговорах с собственником, но и добиваться перенесения результатов устной договоренности в конечный текст договора, не забывать прописывать срок освобождения в авансовом соглашение, лучше договориться обо всем на берегу.

07На практике, когда собственник выписывается после продажи  квартиры, в отдельную ячейку закладывается часть суммы (от 50 тыс. р. до 100 тыс. р.) от стоимости квартиры, под выписку. Условием доступа будет служить либо отметка в паспорта с иным адресом регистрации или выписка из домовой книги. Такой способ расчета с продавцом, подстраховывает на случай не соблюдения договоренностей по договору купли продажи. В таком случае можно на эти деньги воспользоваться услугами адвоката (юриста) и выписать продавца по суду, если он просрочил установленный в договоре купли-продаже срок, но надо быть особо осторожным, если в квартире прописан  маленький ребенок – это особый случай и суд будет на стороне ребенка. Если у вас нестандартная ситуация, проконсультируйтесь со специалистом.

08PS Помните: передать квартиру покупателю по придаточному акту -  обязанность продавца. Обязанность покупателя передать денежные средства продавцу в размере, установленном в договоре купли-продажи, а также получить от продавца написанную им собственноручно расписку в получение денежных средств.