Новый формат квартир в сегменте эконом-класса

01Вы когда-нибудь задумывались над тем, как будет выглядеть жилье в будущем? Ведь вполне возможно, что уже через 25 лет дома отойдут от той традиционной формы, к которой мы привыкли. Сейчас мы можем утверждать, что становимся свидетелями экспериментов и появления «нового формата квартир», который призван разрешить проблемы в сегменте эконом-класса.

02Ни для кого не является секретом то, что Москва – это самый привлекательный город России для внутренних и внешних миграций. Однако цены на недвижимость в столице сопоставимы с ценами Лондона или Нью-Йорка, что служит серьезным барьером для желающих приобрести собственное жилье. Традиционные квартиры стоят не меньше 4,5 млн. рублей, что создает серьезный пробел в предложении для целого сегмента рынка недвижимости. И для частичного разрешения этой проблемы набирающий популярность новый тип предложения в Москве: продажа комнат в 4-х или 5-ти комнатной квартире, в которых имеются свой санузел и кухня.

03Так, например, за 3 250 000 рублей можно подобрать такую комнату-студию нового формата, параметры с ремонтом в пятикомнатной квартире рядом со станцией метро, площадью 16/13/1 квадратных метров. Удобен этот вариант тем, что места общего пользования, такие как кухня, санузел (гидромассажная ванная, туалет) и стиральная машина, находятся в личном пользовании, что делает предложение концептуальным.

04Но если мы говорим о возможном тренде, то предлагаю рассмотреть, кому это может быть выгодно. Итак,  целевую аудиторию квартир нового формата можно отнести в первую очередь к группе потребителей с доходом ниже среднего показателя по Москве или же потенциальных инвесторов. Рассмотрим каждую категорию поподробнее.

05Итак, к первой можно отнести группу граждан, у которых по каким-либо причинам не получилось накопить на однокомнатную квартиру и которые вынуждены покупать долю для получения прописки и собственного отдельного жилья. К этой же категории можно отнести и молодых людей (студентов). В пользу молодежи выступает и тот факт, что для этой группы покупателей свойственна необходимость в достаточно высоком уровне мобильности, что подразумевает проживание в пределах города, рядом с метро. Ведь за те же самые деньги они могли бы позволить купить себе отдельную квартиру в ближайшем Подмосковье, например, в Одинцовском р-не, Химках или Балашихе.

06Второй же группой покупателей, для которых квартиры нового формата могут представлять интерес, являются люди, готовые их купить для последующей сдачи. Чаще всего это люди средних лет, успевшие накопить определенные сбережения и имеющие желание инвестировать в стабильный и доходный бизнес, которым традиционно является аренда недвижимости. Давайте проанализируем экономическую целесообразность такого решения.

07Предположим, что мы сдаем комнату в квартире, аналогичную той, которая была в примере. Арендная плата за нее может достигать примерно 16 тысяч рублей в месяц (2012г.). Если эта ставка будет ежегодно индексироваться на размер инфляции (что является довольно редким явлением на рынке), то срок ее окупаемости составит примерно 17 лет. В случае же расчета чистой приведенной стоимости (NPV) при уровне инфляции 8% и неизменной арендной ставке этот срок может измениться в сторону увеличения до 20-22 лет. Но помимо окупаемости нельзя забывать и о рыночном росте стоимости комнаты как таковой. Если же нас интересует показатель рентабельности подобного вложения, то он составляет примерно 6%, что идентично, например, аналогичным показателям продуктового магазина в спальном районе, однако же требует принципиально меньших капитальных затрат и не требует оборотных средств. Это делает более привлекательным вариантом в инвестиционном отношении для рядового инвестора.

08Но этим трендом можно воспользоваться и иначе. Например, купить просторную четырехкомнатную квартиру и превратить ее в пятикомнатную  квартиру нового типа, составив план перепланировки, переоборудования и согласовав его в Мосжилинспекции, после чего провести ремонт и сделать из четырехкомнатной квартиры пять комнат со своими персональными санузлами и кухнями. В пользу выгодности такой инвестиции выступает тот факт, что в таком жилье стоимость квадрата стремится к 200 тысячам, что на треть выше того уровня, который был установлен до перепланировки.

09Это отличный вариант квартиры для студента в Москве  эконом-класса. В заключение добавлю, что, по сути, это предложение является переосмысленным вариантом коммуналки, ставшей значительно комфортнее. Это подтверждает простую мысль о том, что все новое – это хорошо забытое старое.