Рефинансирующий ипотечный кредит

01Процедура рефинансирования, при которой размер нового кредита существенно превышает сумму, необходимую для погашения действующей ипотеки, пользуется повышенным спросом в США и странах ЕС. На отечественном финансовом рынке о возможностях избыточного рефинансирующего ипотечного кредитования (cash-out refinance) осведомлены опытные финансовые менеджеры и узкоспециализированные профессионалы, занимающиеся поддержкой заемщиков, столкнувшихся со временными финансовыми трудностями.

02Рефинансирование ипотеки с избытком денежных средств
Если привлеченная для рефинансирования сумма хотя бы на 1% превышает задолженность по действующему ипотечному кредиту, речь идет об избыточной ссуде. Условия использования нового кредита будут четко прописаны в договоре. Разница между остатком платежей для досрочного погашения текущего кредита и размером нового займа может использоваться для различных целей. Обычно деньги берутся заемщиком на ремонт и обустройство недвижимости. Дополнительно полученные средства могут использоваться для покрытия комиссий и выплаты любых платежей, сопровождающих первоначальную процедуру ипотечного кредитования.
Программы cash-out рефинансирования подходят для заемщиков со стабильным доходом, которым требуются денежные средства на погашение неотложных затрат. Поскольку происходит значительное повышение суммы займа, кредиторы вправе выдвигать к заемщику жесткие требования, связанные с проверкой платёжеспособности.

03Рефинансирование предназначено для достижения двух целей:
1. Улучшения условий существующего ипотечного кредита путем пересмотра условий сделки.
2. Предоставление дополнительных способов экономии благодаря снижению уровня процентной ставки.
В процессе осуществления классической системы ипотечного рефинансирования, активно используемой отечественными коммерческими банками, меняются только ставки и сроки финансирования, а сумма кредита остается равной остатку платежей по ипотеке. Заемщик использует личные средства для оплаты услуг по переоформлению сделки. Иногда к ограниченному рефинансированию добавляются затраты на получение сопутствующих услуг, а размер остатка может существенно измениться после конвертации валютного кредита.
Новый кредит увеличивает баланс ссуды в рамках процедуры рефинансирования с излишком. В остальном новый кредит ничем не отличается от займа, полученного при помощи системы традиционного рефинансирования. Он будет иметь низкую ставку и выгодные условия осуществления регулярных платежей.
Как работает избыточное рефинансирование ипотечного кредита?
Процедура cash-out рефинансирования принесет выгоду в том случае, если заемщик имеет все предпосылки для дальнейшей выплаты займа с продленными сроками действия договора. Финансовая нагрузка при этом может значительно уменьшиться, поскольку пересмотру подлежит график регулярных платежей. Одновременном с этим повысится общий уровень выплат, ведь за каждый новый взнос заемщику придется оплатить комиссию.

04Особенности услуги избыточного рефинансирования ипотеки:
1. Низкая процентная ставка за счет обеспечения сделки залогом в форме недвижимости.
2. Строгие рекомендации по андеррайтингу. Требования жестче, чем при стандартной процедуре рефинансирования.
3. Увеличение размера кредита на более чем 80% требует заключение дополнительного договора страхования.
4. Необходимость в профессиональном стратегическом планировании будущих расходов.
5. Повышение затрат, связанных с комиссионными платежами.
6. Консолидация задолженности с помощью плана управления долгом или оформления балансовой карты.
7. Увеличение срока кредитования по сравнению с обычным рефинансированием и необеспеченной ссудой.

05Настоятельно не рекомендуется бездумно тратить полученные взаймы деньги. Рефинансирование cash-out предполагает наличие дополнительных расходов, которые должны быть тщательно рассмотрены на этапе заключения сделки. Если домовладелец хочет рефинансировать ипотечный кредит, получив дополнительное долговое финансирование, придется детально продумать нюансы использования избыточных средств.

06Требования к получателю услуги рефинансирования:
1. Отказ от необеспеченного финансирования в пользу предоставления залога.
2. Высокий уровень кредитного рейтинга для снижения процентной ставки.
3. Наличие стабильного источника регулярных доходов.
4. Осуществление регулярных выплат по первоначальному кредиту.
5. Отсутствие фактов нарушения условий первичного кредитного договора.

07Избыточное рефинансирование, вероятно, будет самым дешевым вариантом перекредитования, если сумма дополнительных денежных средств будет относительно низкой. Сопутствующие затраты всегда рассчитаются в зависимости от размера заимствованных средств, кредитного балла заемщика и процентных ставок, поэтому каждый договор имеет нюансы, связанные с индивидуальными потребностями и возможностями заемщика.

08Перспективы избыточного рефинансирования ипотеки на отечественном рынке
Процедура оформления избыточного рефинансирующего кредита для погашения ипотеки станет доступной в отечественных банках только после стабилизации показателей финансового рынка. Переоформление договора с превышением суммы начальной сделки повышает риск не возврата займа. Средние ставки рефинансирования сейчас составляют 9%, а максимальная сумма займа колеблется на уровне от 10 до 100 млн. рублей. Срок действия договора достигает 25-30 лет.
При всем этом на рассмотрение заявок уходит не более 7 дней.
Альтернативы избыточного рефинансирования ипотечного кредита:
1. Стандартный метод перекредитования, который предполагает получение суммы, позволяющей частично или полностью погасить ссуду.
2. Использование собственного капитала, если условия существующего кредита могут быть улучшены путем досрочного погашения.
3. Получение дополнительного кредита для погашения сопутствующих затрат.
4. Консолидация задолженности с помощью заранее разработанного плана управления долгом.

09Возможность получить деньги на любые цели помимо погашения текущего остатка задолженности по ипотеке среди крупных представителей отечественного кредитного рынка предлагают только Сбербанк и Тинькофф Банк. Остальные организации предоставляют займы исключительно на погашение суммы, не превышающей 60-85% от стоимости закладываемой недвижимости. Некоторые учреждения изначально прописывают условия, по которым максимальная сумма сделки не должна превышать размера остатка по действующему кредиту.

10Выдача кредитов в рамках процедуры рефинансирования является эффективной стратегией финансирования. Для максимально выгодного использования полученных средств домовладельцы должны учитывать общую стоимость заимствований, состоящую из тела кредита, процентных ставок, комиссий и сопутствующих расходов.

11Выбирая банк для сотрудничества, необходимо внимательно изучить условия будущей сделки и требования к потенциальным заемщикам. Обычно полученные под низкую процентную ставку средства, сумма которых превышает изначальные потребности по погашению ипотеки, может использоваться для любых личных целей.