Дешевые квартиры: опасности и скрытые риски

01Желание приобрести определенный продукт дешевле естественно и вполне объяснимо для покупателей. Как правило, чем ниже цена, тем большую активность может проявить клиент по отношению к данному товару или услуге. Однако же в такой ситуации вполне закономерен вопрос о том, какие мотивы двигали продавцом при установлении цены, которая оказывается ниже среднерыночной? И этот скептицизм практически всегда оправдан, потому, что такой продавец чаще всего умалчивает об определенных рисках.

Юридические вопросы

01Наиболее распространенной причиной столь заманчивой цены недвижимости являются проблемы с документами. Например, если это рынок первичного жилья, то дело, скорее всего, состоит в том, что у девелопера отсутствуют все или же часть необходимых документов. По мнению экспертов,  такая ситуация свойственна для части проектов по массовому строительству, где  жилье реализуются по низким ценам только потому, что на момент продажи документы на объект все еще продолжают оформляться. Да, стоимость квартиры будет относительно более низкой, но стоит ли это того риска, на который люди идут ради этого?

02На рынке вторичной недвижимости причины могут иметь несколько иной характер: например, за красивым ценником может прятаться нехорошая история. Заманчивая цена чаще всего служит завесой для некоторых неприятных «сюрпризов». Так, может оказаться, что в купленной квартире могут быть прописаны люди, которые отсутствовали на время заключения сделки по причинам заключения в тюрьме или же службы в армии. Следующая группа рисков связана с подводными камнями в тексте завещания, которое может оказаться либо поддельным, либо вполне оспариваемым. Также вызывать опасение может квартира, которая продавалась по доверенности, так как на момент заключения сделки она, возможно, была отозвана. Также к числу неприятных неожиданностей стоит отнести и то, что кто-то из предыдущих собственников квартиры находился на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Известны случаи, когда при продаже жилья не учитывались интересы несовершеннолетних детей.

03Но реально ли определить подозрительную и опасную дешевизну? Как в таком случае цены отличаются от средних по рынку? К сожалению, это не так просто: рынок (в первую очередь, рынок вторичного жилья) – это место, в котором взаимодействует большое количество частных лиц, представления которых о деле могут различаться в весьма значительной степени. Недобросовестный продавец, в попытке скрыть определенные юридические пробелы в бумагах, скорее всего, будет предлагать купить квартиру по более низкой цене, ссылаясь на срочную необходимость в деньгах. Скидки в таком случае могут варьироваться от символичных 5% до вполне значительных 20-25%. Но эти «ценовые аномалии» далеко не всегда объясняются какими-либо изъянами квартиры. Стоит помнить и о том, что у продавца действительно могут возникать сложные ситуации, в которых очень сложно будут требоваться крупные суммы денег, как, например, на срочную операцию или на дорогостоящее лечение. В таких случаях продавец на самом деле не заинтересован в том, чтобы обмануть покупателя.

Несогласованная планировка

01Известно, что планировка типовых квартир, как правило, однообразна и скучна, что побуждает многих собственников усовершенствовать свою жилплощадь. Так, например, можно совместить санузел, или же расширить кухню с помощью сноса воздуховода; можно присоединить балкон или лоджию к жилой комнате, снести некоторые стены, объединив комнаты, или прорезать в них проемы, в крайнем случае, даже переместить санузел. Все это и есть самые распространенные варианты совершения перепланировки.

02Очевидно, что такая перепланировка делает квартиру уютнее и удобнее. Однако, у всего есть свои подводные камни. Так,  данные об изначальном состоянии квартиры находятся в архивах специализированной организации –  Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое контролирует состояние и конфигурацию наших квартир. При обнаружении самых незначительных несовпадений, БТИ помечают их красными линиями, обозначающими несогласованные перепланировки. Ранее квартиры с такими пометками на специальном плане продать было невозможно из-за проблем с документацией. Сейчас же существует одна хитрость, позволяющая продавать и покупать квартиры с выполненными перепланировками. Однако в таком случае, обязанность её узаконивания переносится на покупателя недвижимости, что в его  интересах, так за незаконные перестановки полагаются серьезные санкции, предусматривающие сначала штраф, а затем и возможность конфискации и продажи жилья с публичных торгов, согласно ст. 29 Жилищного кодекса. Но в большинстве случаев все просто ограничивается штрафами и предписанием о возвращении квартире исходной планировки или законном согласовании новой.

03Для нас же закономерным вопросом будет размер дисконта на квартиру с совершенной перепланировкой. Здесь важно разделять их на те, которые можно согласовать и на те, с которыми это невозможно в принципе. В первом случае новому собственнику предстоит самому выполнить все необходимые юридические действия, что требует соответствующих затрат времени (от пяти месяцев), и будет стоить, в среднем, в диапазоне 80-100 тыс. руб. Сумма этих затрат, как правило, и представляет собой размер дисконта, который покупатель вправе потребовать за эти неудобства. Во втором же случае изменения в перепланировке в принципе невозможно согласовать. К подобным изменениям относится, например, уже упомянутые выше снос воздуховода, расположение санузла над жилыми комнатами, объединение комнаты и балкона с выносом на него радиатора. В таком случае единственным выходом является возврат квартире первоначальной планировки, что, безусловно, очень дорого  с точки зрения затрат времени и денег.

Физическое состояние квартиры

01Перед продажей квартиры ей желательно придать «товарный вид», но значительная часть продавцов решает не обременять себя лишними заботами, пренебрегая даже косметическим ремонтом.  Поэтому состояние многих выставленных на продажу квартир оставляет желать лучшего. К сожалению, таким квартирам практически всегда требуется  срочный ремонт. И некоторые из неподготовленных к продаже квартир отличающиеся особо ужасным состоянием: ободранными обоями, неисправными трубами и сантехникой, специфическим запахом и т.д.

02Очевидно, что к таким проблемам стоит относиться настороженно. Хотя замена текущего крана или старого унитаза, покрытого застаревшими ржавыми разводами, недорого стоит, это почти наверняка испортит первое впечатление. Но интересно и другое: статистика показывает, что состояние квартиры на момент продажи мало на что влияет, так как новый собственник склонен все равно начинать ремонт. Настораживать должны только те обстоятельства, которые не заметны на первый взгляд, но могут доставить более серьезные проблемы. Ярким примером таких проблем могут служить печально знаменитые «фенольные» дома. Опасность фенола, выделяющегося из стен, тема для тематического разговора, но совершенно ясно следующее: квартира, приобретенная в таком доме, станет абсолютно неликвидным вложением средств. Кроме того, опасность может исходить от квартиры в доме, построенном более 30 лет назад. Общеизвестно, что их главная проблема  - это плохое состояние водопроводных стояков, грозящее перебоями с водоснабжением, возможностью частых затоплений, и прочими авариями.

Стоит ли связываться?

01Мы выше рассмотрели проблемы, которые могут служить причиной более низкой цены квартиры, и самыми коварными из них специалисты называют юридические. Можно сделать вывод, что идти на поводу у таких «заманчивых» предложений не стоит, если только вы не профессиональный юрист, готовый к самостоятельному анализу всех сопутствующих рисков. Стоит помнить и о прецедентах, когда покупатель лишается квартиры, за которую он уже заплатил деньги, а сделка просто расторгается. Здесь желание сэкономить деньги на покупке недвижимости может привести к серьезной переплате. При покупке квартиры на рынке вторичной недвижимости,  нельзя экономить на таких моментах, как проверка юридической чистоты жилья, обязательно нужно тщательно разобраться во всех спорных пунктах. В случае, если желание сэкономить какую-то сумму для вас принципиально, то можно рассмотреть такие варианты, как квартиры  с меньшей площадью, находящиеся на первом или последнем этаже, или же пренебречь близостью к метро или видом из окна.

02Необходимо понимать, что выгодность сделки, определяется не тем, сколько вы сэкономили при совершении сделки, а тем, насколько «сэкономленная» сумма превышает издержки на ремонт, перепланировку, оформление дополнительных документов и т.д. Посчитайте это сами или же привлеките к помощи специалистов. В итоге может оказаться, что кажущаяся «экономия» может принять и отрицательное значение, и вы решите поискать другие варианты, находящиеся в лучшем состоянии, и чистые с юридической точки зрения.

03P.S. Очевидно, что на рынке недвижимости всегда будут находится проблемные квартиры и продавцы, желающие получить наживу от сбыта подобного товара. Они хорошо знакомы с безудержной страстью покупателей к халяве. Это значит, что предложения «купить подешевле» будут поступать регулярно. Принимать их или отказываться – решать вам.