13 фактов, снижающих стоимость недвижимости

01Знаете ли вы стоимость вашего дома? Для вас он может быть бесценен. Комнаты, в которых росли ваши дети, в которых создавались воспоминания. Однако потенциальные покупатели замечают только наличие гранитных стоек, открытый архитектурный план и подстриженную лужайку. Затем они решают, покупать ли ваш дом и сколько они готовы за него заплатить.

02Чтобы получить как можно большую сумму за дом нужно знать, какие факторы снижают его стоимость независимо от того, собираетесь ли вы продавать сейчас или позднее. Некоторые факторы нельзя контролировать, а некоторые можно легко исправить.

03Далее представлены 13 факторов, снижающих стоимость вашего дома, а также оценка уровня их влияния (высокий, средний или низкий). Оценка производилась профессионалами, которых мы опросили. Не забывайте, что каждый рынок, район и дом отличаются друг от друга, поэтому индивидуальное влияние приведённых ниже факторов может значительно различаться.

1. Месторасположение.

04Степень снижения цены: высокая (50% и более).

05Каковы три основных фактора, определяющих стоимость жилья? Правильно! Месторасположение, месторасположение, и месторасположение.

06«Если вы построите роскошный дом в районе, для которого не характерно наличие подобного жилья», говорит Денни Уайли, оценщик жилья и Теннесси, «то стоимость такого дома будет гораздо ниже, чем она могла быть, если бы он располагался в более соответствующем ему районе».

07Хоть вы, вероятно, и продумали расположение своего дома перед тем, как построили его, но некоторые факторы могли измениться (например в данном районе возрос уровень преступности или появилась новая городская свалка).

08Нельзя выдернуть дом из земли и переместить его в другой район. Поэтому местоположение – это фактор, который вы не в силах изменить. Однако этот фактор очень важен. К примеру, дом расположенный вблизи шоссе или железнодорожных путей будет стоить на 10%-15% ниже, говорит Уайли.

09Итак, что же вы можете сделать? Это зависит от того, что именно в вашем районе влияет на цену жилья. К примеру, если из ваших окон открывается вид на городскую свалку, то вы можете насадить живую изгородь, которая хоть немного исправит положение. Обыграйте сильные стороны своего дома. Убедитесь, что внутри и снаружи дом находится в идеальном состоянии.

2. Потребность в модернизации.

10Степень снижения цены: от низкой до средней (обычно не менее 10%)

11Наличие большого предложения домов на рынке на сегодняшний день означает, что покупатели могут быть придирчивыми. Так оно и есть. Они не будут пытаться разглядеть потенциал в устаревшей кухне или ванной, они просто найдут другой дом, где ничего не надо будет ремонтировать.

12«Если в вашем доме нет гранитных стоек, то покупатели спросят почему», говорит Уайли.

13То де самое относится к новой технике и современной кухне и ванной, поясняет Эми Даунс, риэлтор из Далласа.

14«Если ваш дом не модернизирован, то возможно, вам не удастся его продать», уверяет Даунс.

15К счастью, это можно легко исправить. Гранитные стойки можно установить за 5-8 тысяч долларов, также можно заменить фиксажи, обновить краску и заменить ковёр на новый, говорит Даунс. При продаже вы вероятнее всего получите за дом на 15-20 тысяч долларов больше.

3. Плохая планировка.

16Степень снижения цены: от средней до высокой (до 25%).

17«Открытый архитектурный план – это огромное пространство», говорит Даунс. «Ни один покупатель не захочет покупать дом с длинным коридором, из которого можно попасть во все комнаты».

18Оценщики недвижимости, в том числе и Уайли, среди прочих факторов принимают во внимание и архитектурный план дома. У одного дома, цена которого составляла 2 миллиона долларов, была необычная планировка с лестницей и отсутствующим фойе, говорит он.

19«Дом всё равно продался бы в 2006-2007», говорит он. «Но сейчас покупатели более избирательны. Никому не нравится отсутствие возможности лёгкого доступа на верхний этаж».

20Оценщики классифицируют это как функциональную проблему, и определяют стоимость такого дома исходя из ситуации на рынке. По словам Уайли, ему известны случаи, когда неудачная планировка снижала стоимость дома на 25% по сравнению домами подобного размера. «Особенно сейчас, когда предложение на рынке жилья превышает спрос».

4. Продажа с молотка.

21Степень снижения цены варьируется.

22В общем, большинство объектов, которые были изъяты за долги по ипотеке, продаются гораздо дешевле. Однако эту разницу определить трудно.

23Согласно исследованию, проведённому Технологическим Университетом Масачусется и Гарвардским Университетом, стоимость дома, находящегося неподалёку от дома, изъятого за долги, снижается примерно на 1%. Основой исследования послужили данные о 1,8 миллионах продаж домов в Масачусетсе за период с 1987 по 2009 год.

24Однако вице-президент компании РиэлтиТрек, которая занимается данными по конфискованным домам, Рик Шарга уверяет, что один изъятый дом на вашей улице никак не повлияет на цену вашего дома.

25«Иногда, чтобы продать недвижимость, нужно назначить на неё цену, подобную цене конфискованного жилья», говорит Шарга. «В тот момент, когда на рынке появляется слишком большое количество конфискованного жилья, они начинают влиять на стоимость остальной недвижимости».

26Цена дома, окруженного дешевой конфискованной недвижимостью будет ниже, поскольку оценщик будет использовать окружающие дома в качестве сравнения, говорит Даунс.

27Вывод таков: если ваш дом расположен в районе, где очень много конфискованной недвижимости, то лучше его не продавать без крайней необходимости.

285. Арендованное жильё.

29Степень снижения цены средняя (до 15%)

30«Люди неохотно покупают объекты в районе, где жильё сдаётся в аренду», говорит Даунс.

31Даунс утверждает, что всегда сообщает своим клиентам, если дом, который они хотят купить расположен недалеко от арендуемого жилья. По её словам этот фактор может снизить стоимость жилья на 15%.

32Однако не факт, что наличие арендуемого жилья отпугнёт покупателей, говорит Уайли.

33«Люди, которые арендуют дома, как правило плохо за ним ухаживают», поясняет он. «Так же как и хозяева, редко бывающие дома».

34Нельзя изменить число арендуемых домов вашем районе, однако вы можете поддерживать дружеские отношения с хозяевами и арендаторами жилья, и можете вызваться помочь им в уборке дома.

6. Основные системы и структуры.

35Степень снижения стоимости жилья от средней до высокой (до 20%)

36«Покупатели хотят войти в дом и сказать «я сразу же сюда перееду!»», утверждает Даунс. При этом поломки основных систем жизнеобеспечения дома отнимают у покупателей такую возможность и буквально «убивают» потенциал дома. «Проведите инспекцию дома и почините все поломки перед тем, как выставлять его на продажу».

37Протекающая крыша снижает стоимость дома на 15%, говорит она. Неисправная система обогрева и охлаждения воздуха снижают стоимость жилья на 20%, а неисправность электропроводки - на 8%-10%.

7. Бассейн.

38Степень снижения стоимости жилья варьируется.

39В зависимости от рынка, наличие бассейна может либо увеличить, либо понизить стоимость вашего дома, наряду с его привлекательностью для покупателей.

40Если вы живёте в области с жарким климатом, где в каждом доме есть бассейн, то его наличие повысит стоимость вашего дома.

41«Если вы посетите некоторые города Флориды то увидите, что на заднем дворе каждого дома есть небольшой голубой прямоугольник», говорит Уайли.

42В регионах, для которых не характерно наличие бассейна, покупателей оттолкнёт необходимость чистки бассейна, который им даже не нужен. Такие покупатели не захотят покупать дом с бассейном, особенно если у них есть маленькие дети и они беспокоятся об их безопасности.

8. Отсутствие гаража.

43Степень снижения стоимости дома варьируется (примерно 5.000$)

44Наличие гаража определённо повышает стоимость дома. Главное, чтобы размеры гаража соответствовали размерам дома и району, в котором он расположен.

45«Если в доме, размером 1200 кв. футов в небольшом районе есть гараж для одной машины, то это является явным преимуществом», утверждает Уайли. «Однако, если такой гараж находится у дома, стоимостью в пол миллиона долларов, то это уже функциональная проблема».

46Стоимость наличия гаража зависит от района, в котором расположен дом. Однако Уайли и Даунс утверждают, что она составляет примерно 5.000$.

9. Отсутствие забора.

47Степень снижения стоимости низкая (от 5% до 10%)

48Многие покупатели хотят приобрести дом с забором потому, что у них есть домашние животные, или они хотят, чтобы из дети могли спокойно играть во дворе.

49«Если вы посмотрите на стандартную оценочную форму, то увидите, что наличие забора повышает стоимость дома», говорит Уайли. По его словам, наличие рыльца и площадки перед домом тоже повышает цену дома, поскольку людям нравиться иметь место, где можно подышать свежим воздухом. Особенно в районах с благоприятным климатом.

10. История дома.

50Степень снижения стоимости варьируется.

51Иногда история дома может повлиять на стоимость дома. Например, по словам Уайли, около 30.000 домов в его районе в прошлом году подверглись наводнению.

52«До прошлого года, если дом находился в зоне риска наводнения, то никто на это не обращал внимания», говорит он. «Однако теперь всё по-другому».

53Если в доме было совершено убийство или он является бывшим бандитским или наркоманским притоном, то это оттолкнёт покупателя.

54Уайли утверждает, что статьи из газет также могут повлиять на стоимость дома.

55«Как только в прессе появляется статья об опасности линий электропередач, то дома, рядом с которыми они проходят, сразу же перестают покупать», говорит он.

11. Наличие аллергенов.

56Степень снижения стоимости от низкой до средней (до 15%).

57Даунс утверждает, что наличие небольшого количества плесени под раковиной дважды сорвало ему подписание договора.

58«Потенциальные покупатели могли бы с лёгкостью от неё избавиться», говорит она. «Но они просто отказались покупать дом, даже не попросив скидки и не спросив, можно ли её убрать. Если у людей аллергия на что-то, что присутствует в доме, то они просто оттуда убегут».

59В список возможных аллергенов входит запах сигаретного дыма и шерсть животных. И как бы хорошо вы не чистили дом, вам не удастся от них избавиться.

6012. Fit and polish

61Степень снижения стоимости низкая (от 5% до 10%).

62Насколько привлекательно выглядит ваш дом? Присутствует ли облезлая краска на фасаде вашего дома?

63«Это явно негативно влияет на стоимость вашего дома и отталкивает покупателей», говорит Дайян Пэттон, специалист по потребительскому мнению из агентства Колдвелл Бэнкерс. «Покупатели считают, что если продавец не может устранить мелкие недостатки, такие, как облезшая краска, то всё остальное в доме вообще в ужасном состоянии».

64А как ваш дом выглядит внутри? Такие мелочи, как пятна на ванне или дыры в стенах всегда бросаются в глаза покупателю. Устранение подобных недостатков стоит недорого, и во время продажи ваш дом будет выглядеть наилучшим образом.

65«Самое главное – это хорошая краска и ковёр», утверждает Уайли. «Какова бы ни была их цена – это хорошее вложение денег».

13. Бельевые верёвки.

66Степень снижения стоимости от низкой до средней (до 15%)

67В статье, опубликованной в 2004 году в юридическом журнале Лигал Эффэирс, президент Калифорнийской Ассоциации Домовладельцев заявил, что наличие бельевых верёвок возле дома снижает его стоимость на 15%.

68Ричард Монсон, который до сих пор является президентом данной ассоциации сказал «Современным домовладельцам не нравится когда люди выставляют своё нижнее бельё на показ. Это неприятное зрелище».

69Уайли говорит, что около дома, где он вырос, все сушили одежду на бельевых верёвках на улице. Однако сейчас на это введены ограничения.

70Автор: Леа Л. Каллер из MSN Real Estate Источник:realestate.msn.com/13-big-threats-to-your-homes-value-1